Lading i sameie: Kostnader for oppgradering og fordeling. Ny lov fra 1jan18

[badgerbert]

Ordningen styret velger høres rar ut, men jeg har vanskelig for å tro at det er noe hjelp å få i den nye loven.

Infrastrukturen er en oppgradering som kommer alle til gode og burde helle vært belastet alle med 3000,- en gang for alle, dette er så pass rimlig at det kunne gått gjennom på en generalforsamling. (låne fra fond 100kr/mnd i 30 mnd i ekstra husleie)

Jeg synes ikke dette er en god løsningen, men gjetter på at styret har tenkt som så:

"Vi tar ikke dette av felles kassa (vedlikeholdsfond betalt over husleie) for da må vi ha 2/3 flertall for å få dette gjennom på generalforsamling, det får vi ikke, så dette er enkleste mulighet for å få et system som dekker framtiden."

Personlig ville jeg tro at 3000,- er under smertegrensen for et vedtak om et spleiselag en gang for alle, og at dette hører hjemme på generalforsamling.

videre:
"Vi låner heller av vedlikholdskassa og lar de som ønsker ladestasjon å betale tilbake med et engangsbeløp + nedbetaling, slik at om x antall år er pengene tilbake i fellesskapsfondet."

Nå vet ikke jeg om nedbetalingen er begrenset til et antall år, det bør den være.

Eksempel: "Styret antar at om 5-8 år har 20% elbil. Investering 1,2mil/80ladestasjoner = 15.000,- . Elbileiere betaler 5000 med en gang og 4800 i året i to år. Så er vedlikeholdsfondet gjennopprettet, det vil si om ca. 7-10 år er anlegget tilbakebetalt. Hva som skal skje etter dette, med tanke på at de 80 først har betalt anlegget, er det opp til styret (generalforsamling) da å avgjøre."

Forutsatt at nedbetalings perioden er begrenset til et fastsatt antall måneder, vil jeg tro at en slik tankegang ligger innenfor den nye loven som i ikke juridiske termer sier at: Sameiet må tillate ladestasjoner forutsatt at de som vil ha det tar kostnadene.

En ting som nesten må følge av dette regimet er et "garsjepoliti" vedtak av styret, hvor det gjøres klart at de som ""tjuvlader" i eksisterende motorvarmerkontakter," vil bli tvangspålagt å bestille ladestasjon etter disse regler.

Jeg tror helt sikkert at styret har tenkt omtrent nøyaktig slik du beskriver.

Problemet er bare at ved å ignorere kravet til avstemming så bryter de loven.
Når de så trikser med å kreve ekstra penger fra noen få, så bryter de loven igjen.
Når/hvis de to foregående lovbruddene resulterer i "garasjepoliti" som skal utøve tvang - guess what - så bryter de loven igjen. Det er faktisk en klausul i avtalen som sier at "brudd på avtale kan føre til at strømmen stenges" så dette er mer en hypotetisk.

Altså slik kan vi ikke ha det - vi bor i en rettsstat. Jeg tror alle i norge innerst inne er enige om at lover og regler må overholdes. Det er nesten litt rart å befinne seg i en diskusjon hvor det virker som noen synes det kan forsvares at andre pålegges en ulovlig ekstra kostnad på over 50000 kr fordi noen har kommet til at "det er nødvendig for å få på plass et fremtidsrettet system".

[Orbit]

...
Sameiet er lovpålagt å muliggjøre lading
....

Under hvilken lov? Jeg tenkte opprinnelig muligens Parkeringsforskriften, men i følge §3 ser det ikke ut til at det gjelder når tjenesten kun er tilgjengelig for andelseiere.

Dette kommer i den reviderte eierseksjonsloven til nyttår (som jeg tipper er det trådstarter henviser til i sin tittel). Teksten er ikke ute på Lovdata, men innholdet finnes i stortingsvedtaket.

§ 25 Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer
[...] En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. [...]

Det er også en egen artikkel fra tidligere i år på elbilforeningens sider om dette.

[badgerbert]

Styret har ikke lov til å "låne av kassa" for å omgå et flertallskrav. Dagens betalingsordning er heller ikke permanent, da den ikke er vedtektsfestet (som må til dersom kostnader skal fordeles ulikt).

Kort sagt, så synes jeg styret har gått så langt utenfor sine fullmakter og lovpålagte begrensninger at det styrker badgerbert sin sak. Mitt forslag vil være komme seg inn i styret på neste sameiermøte, evt fremme et vedtektsforslag på hvordan kostnadene skal håndteres.

Sameiet er lovpålagt å muliggjøre lading. I praksis er kostnaden allerede fordelt på samtlige sameiere, da styret utilbørlig har tatt dette av felleskassen uten noe gyldig sameiermøtevedtak om hvordan disse midlene skal inndrives fra de som bruker lading. Når dette blir synlig for de som ikke vil betale for lading, sitter nok dagens styre utrygt (gitt noen er villige til å stille som motkandidater).

Som styrer flest i slike sameier så er de valgt på akklamasjon hele gjengen. Jeg er egentlig ikke så fornærmet på styret for dette - de lider av light rettvillfarelse, i likhet med de fleste som ikke er jurister. Saken kan jo enkelt fikses uten spesielt dramatiske tiltak. Det er bare at de har malt seg inn i et hjørne, og har tenkt å bli der, og for å gjøre det hele enda verre for dem selv så kjører de nå klassisk barnehagetrass som argument mot all kritikk. "Vi vil ikke! Nei! Gå vekk!". Innrømmelser nå vil nettopp gjøre deres feilgrep synlige for alle og enhver - så da innrømmer vi ingenting! Innrømmelser vil medføre at de som tror i dag at de ikke betaler for dette vil plutselig skjønne at det som har skjedd er at styret har "rappet" 3000 kr fra hver og en av dem - uten at de ble spurt først, og brukt pengene på noen de har null interesse av. 

Jeg er rimelig sikker på at beste løsning hadde vært at de forklarte at de gjorde en liten feil - alle må betale - men det er bare snakk om 3000 kr over de neste 30 år. "Vi glemte å be om tillatelse, så nå ber vi om tilgivelse". Altså det ville vært skuldertrekk og "neste sak takk".

Men nå har de tatt en dristig posisjon hvor de satser på at ingen ser bløffen. Hvis noen blir riktig sinte for dette og kjører søksmål så er det engang slik at styremedlemmer er personlig ansvarlige for det de foretar seg. I ytterste konsekvens kan man se for seg at de må betale tilbake, personlig, det de har gjort uten gyldige vedtak. Det er over 1 million kroner og det sitter 7 stykker i styret så det er ikke ubetydelige beløp for en privatperson vi snakker om. Det skjer neppe, men loven åpner for det. Sameiet har såvidt jeg vet ikke styreansvarsforsikring.

[badgerbert]

...
Sameiet er lovpålagt å muliggjøre lading
....

Under hvilken lov? Jeg tenkte opprinnelig muligens Parkeringsforskriften, men i følge §3 ser det ikke ut til at det gjelder når tjenesten kun er tilgjengelig for andelseiere.

Dette kommer i den reviderte eierseksjonsloven til nyttår (som jeg tipper er det trådstarter henviser til i sin tittel). Teksten er ikke ute på Lovdata, men innholdet finnes i stortingsvedtaket.

§ 25 Seksjonseierens rett til å bruke bruksenheten og fellesarealer
[...] En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. [...]

Det er også en egen artikkel fra tidligere i år på elbilforeningens sider om dette.

Her er ny lov fra 1 jan 2018: https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2017-06-16-65?q=eierseksjonsloven
Som du ser så er den merket "ikke i kraft".

Bevisbyrden for saklig grunn (hvis styret ønsker å nekte) ligger nå hos styret. Så 1 januar vil jeg kunne kreve å få sette opp en ladestasjon. Jeg antar styret da vil si at det er greit, men du må signere denne avtalen - som betyr at jeg må betale dette ekstrabeløpet. Så vil jeg svare at jeg betaler gjerne for ladestasjonen og strømmen men noe mer får dere ikke. Også kan jeg egentlig ikke se noen annet utfall enn at styret pent må akseptere det.

Jeg vet at lov komiteen har kommentert at "saklig grunn" kan være at det elektriske anlegget må oppgraderes. Anlegget er jo allerede oppgradert så det kan de ikke bruke. Saklig grunn kan også være at jeg påfører andre sameiere kostnader, hvilket jeg ikke gjør, det var jo styret som oppgraderte anlegget uten å spørre først - kostnaden kan altså ikke knyttes til meg. Noen andre saklige grunner kan jeg ikke komme på egentlig.

[Griffel]

Denne oppgraderingen må jo være synlig i regnskap, hva sier revisor.

I et sameie med 400 leiligheter må det vel finnes minst en jurist, som kan veilede ut av villfarelsen på en ok måte, med et sameiemøte. 3000, på hver for en oppgradering av sameiets infrastruktur er ikke et så høyt spesielt med tanke på at det var midler i et fond til å forskuttere investeringen, og at en rettferdig tilbakebetalings regel ikke er på plass.

[Griffel]

Bevisbyrden for saklig grunn (hvis styret ønsker å nekte) ligger nå hos styret. Så 1 januar vil jeg kunne kreve å få sette opp en ladestasjon. Jeg antar styret da vil si at det er greit, men du må signere denne avtalen - som betyr at jeg må betale dette ekstrabeløpet. Så vil jeg svare at jeg betaler gjerne for ladestasjonen og strømmen men noe mer får dere ikke. Også kan jeg egentlig ikke se noen annet utfall enn at styret pent må akseptere det.

Selvfølgelig er det greit, styret har jo lagt tilrette for elbil lading.
Men det forhindrer ikke nødvendigvis et krav om tilkoblingsbidrag begrunnet med at sameiet har forskudd betalt en tilrettelegging. Så blir det en tur til forliksrådet. Noe må du nok ut med, men en månedlig nedbetaling uten grense høres helt urimelig ut. Tvilsomt er en nedbetaling uten grense.

[Ingeniøren]

Synes du har et handlekraftig styre som får til noe - veldig mange som sliter med det stikk motsatt!

Hva sier vedtektene for sameiet mht hva styret kan gjøre eller ikke? Det er vel bare å få kalt sammen til et ekstrordinært møte for sameiet og å få løst floken ?

[Gardin]

Spørsmålet om hvordan man skal finansiere felles infrastruktur for å muliggjøre elbillading i sameier og borettslag er aktuelt for veldig mange. I dette tilfellet er det åpenbart at styret ikke har fulgt alle regler, men de har helt sikkert gjort dette med gode hensikter og mener selv at denne egenbetslingsplanen er rettferdig.

Jeg tror ikke vi kan komme unna at slike fellesinvesteringer for å klargjøre for elbillading på sikt må betales av de som kobler seg på, men hvor stor andel av fellesinvesteringen skal hver av brukerne betale?

Man bør sikkert legge seg på et nivå som gjør at fellesinvesteringen er nedbetalt når en rimelig andel av kapasiteten er solgt, men hva er rimelig her? Bør tilkoblingsavgiften beregnes slik at annlegget blir nedbetalt når 10% av kapasiteten er brukt? Eller når 50% er brukt, eller 90%?

For folk som ikke har greie på dette kan hva som helst virke rimelig, og de fleste sammeierstyremedlemmer er amatører som ikke nødvendigvis har så mye greie på verken elbillading eller finansieringsmodeller.

[badgerbert]

Selvfølgelig er det greit, styret har jo lagt tilrette for elbil lading.
Men det forhindrer ikke nødvendigvis et krav om tilkoblingsbidrag begrunnet med at sameiet har forskudd betalt en tilrettelegging. Så blir det en tur til forliksrådet. Noe må du nok ut med, men en månedlig nedbetaling uten grense høres helt urimelig ut.
tvilsomt er en nedbetaling uten grense.

Dette er rimelig sakens kjerne. Jeg tviler ikke på at styret, de fleste sameierne ja til og med jeg må innrømme at jeg ser rimeligheten i en viss egenbetaling for å få oppgraderingen på plass. Men utgangspunktet i loven er at alle sameiere som har tilgang, i dette tilfellet alle, skal betale iht fordelingsnøkkelen, uansett om de etablerer ladestasjon eller ei. Vi må ikke blande loven slik den er og loven slik vi mener den burde være. Så når man med loven i hånd påpeker at her ligger det flere lovbrudd til grunn for en praksis som potensielt vil koste meg 53000 kr mer enn det etter loven burde gjøre - ja da forventer jeg vel en noe annen respons fra styret enn de har vist hittil. 

Du skal huske at loven har et sterkt mindretallsvern for nettopp å forhindre slike saker. For eksempel så kreves det et gyldig tilslutningsvedtak for å endre fordelingsnøkkelen i et sameie. Dvs at hvis 399 stemmer for og en stemmer i mot så er ikke vedtaket gyldig. Men styret omgår altså denne rimelig enkelt ved å sende en ekstra faktura til noen. Jeg tviler sterkt på at en domstol ville sagt at ja det er helt greit å omgå lovgiver på den måten...

[badgerbert]

Denne oppgraderingen må jo være synlig i regnskap, hva sier revisor.

I et sameie med 400 leiligheter må det vel finnes minst en jurist, som kan veilede ut av villfarelsen på en ok måte, med et sameiemøte. 3000, på hver for en oppgradering av sameiets infrastruktur er ikke et så høyt spesielt med tanke på at det var midler i et fond til å forskuttere investeringen, og at en rettferdig tilbakebetalings regel ikke er på plass.

Joda det er meget synlig i regnskapet - det har fått en egen post i Note Ordinær Drift og vedlikehold. Legg merke til hvor det er plassert i regnskapet, det er muligens derfor ikke revisor reagerer. Styret har jo etter esl § 40 ansvar for "vedlikehold og drift", og oppgradering av et 40 år gammelt elektrisk anlegg vil jo for de fleste fremstå som nettopp det. Men når styret forklarer sin praksis overfor sameierne så er dette plutselig en "investering i et nytt tiltak - altså en nyetablering" hvor særlige hensyn tilsier at skal skjevfordeles etter styrets feiltolkning av hva som utgjør nytte. De må jo gjøre det slik for å kunne ha noe som helst hjemmel for å skjevdele. Hadde de kalt det nyetablering i regnskapene så ville kanskje revisor etterspurt dokumentasjon som viser at man har det påkrevde 2/3 flertallsvedtaket fra sameiermøte. Jeg vet ikke. Kanskje jeg sender en mail til revisor og spør.

[arthur]

Jeg stusser litt på henvisning til fordelingsnøkkel her for alle har vel like mye, eller lite, glede av å få en garasjeplass hvor man kan lade en elbil? Jeg vil tro at alle betaler like mye for sin garasjeplass uavhengig av den fordelingsnøkkel som ellers benyttes til fordeling av utgifter til drift og vedlikehold?

[badgerbert]

Synes du har et handlekraftig styre som får til noe - veldig mange som sliter med det stikk motsatt!

Hva sier vedtektene for sameiet mht hva styret kan gjøre eller ikke? Det er vel bare å få kalt sammen til et ekstrordinært møte for sameiet og å få løst floken ?

Joda handlekraftige er de absolutt. Minst to brudd på eierseksjonsloven og litt kreativ bokføring og vipps så er lademuligheten et faktum.

Og et møte kan løse mye men bør vi ha det slik at det må et møte til for å få folk til å følge loven? Jeg orker ikke det for å være helt ærlig - min agenda er ikke å redde verden her. Skal jeg begynne å trykke opp invitasjoner til 400 stykker og booke lokale og ta imot hundrevis av telefoner fra folk som er enige/uenige/glade/sinte/uforstående og ikke vet jeg til hva dette dreier seg om. Jeg vil ganske enkelt få en ladestasjon på min plass iht til den kostnad jeg etter loven er pålagt å ta - hverken mer eller mindre. Med ny lov så koker det ned til hvorvidt styret kan nekte meg å etablere slik stasjon for egen kostnad fordi jeg nekter å bli med på denne ulovlige avtalen deres.

Hvorvidt naboen Olga synes jeg burde betale litt mer enn henne er for å si det litt direkte totalt irrelevant for saken. Dette er lovregulert, de som har problemer med gjeldende rett må gjerne stille til stortingsvalg for å få endret de lovbestemmelsene de ikke liker. Inntil så skjer så forventer jeg at jeg og alle andre i dette landet følger de lovene som er vedtatt.

[badgerbert]

Jeg stusser litt på henvisning til fordelingsnøkkel her for alle har vel like mye, eller lite, glede av å få en garasjeplass hvor man kan lade en elbil? Jeg vil tro at alle betaler like mye for sin garasjeplass uavhengig av den fordelingsnøkkel som ellers benyttes til fordeling av utgifter til drift og vedlikehold?

Alle leilighetene har egen parkeringsplass. Vi betaler ikke noen egen leie for den. Fordelingsnøkkelen var satt ved sameiets etablering, ikke alle betaler like stor andel men det skyldes i hovedsak forskjellig størrelse på leilighetene - det finnes fra 2-roms til 5-roms leiligheter. Og ja, alle leilighetene har juridisk sett lik nytte men subjektivt sett så mener mange at det ikke foreligger nytte i det hele tatt. Hvilket er forståelig, men juridisk sett ikke relevant.

[badgerbert]

Spørsmålet om hvordan man skal finansiere felles infrastruktur for å muliggjøre elbillading i sameier og borettslag er aktuelt for veldig mange. I dette tilfellet er det åpenbart at styret ikke har fulgt alle regler, men de har helt sikkert gjort dette med gode hensikter og mener selv at denne egenbetslingsplanen er rettferdig.

Jeg tror ikke vi kan komme unna at slike fellesinvesteringer for å klargjøre for elbillading på sikt må betales av de som kobler seg på, men hvor stor andel av fellesinvesteringen skal hver av brukerne betale?

Man bør sikkert legge seg på et nivå som gjør at fellesinvesteringen er nedbetalt når en rimelig andel av kapasiteten er solgt, men hva er rimelig her? Bør tilkoblingsavgiften beregnes slik at annlegget blir nedbetalt når 10% av kapasiteten er brukt? Eller når 50% er brukt, eller 90%?

For folk som ikke har greie på dette kan hva som helst virke rimelig, og de fleste sammeierstyremedlemmer er amatører som ikke nødvendigvis har så mye greie på verken elbillading eller finansieringsmodeller.

Ja de fleste i slike styrer er amatører, det gjelder meg også. Men mangel på kunnskap gir hverken straffefritak eller strafferabatt. Man plikter å sørge for å fremskaffe opplysninger der egne kunnskaper ikke strekker til - særlig når man forvalter verdier på vegne av andre.

De burde selvsagt fremmet denne investeringen som et forslag til vedtak på sameiemøte - 2/3 flertall fra de fremmøtte vill vært nødvendig. Hadde det feilet så kunne de prøvd igjen neste år, eller året etter der. Jeg ville helt fint forholdt meg til disse vedtak selv om det betyr at man må vente litt.

Alternativt, om det feiler, så kunne styret for eksempel bedt om at alle med interesse for lading hadde meldt seg. Så kunne de foreslått at disse gikk sammen om å bekoste et anlegg selv, som da kun disse ville ha adgang til - kanskje utendørs på felles uteparkering. Eller man kunne flyttet noen plasser slik at hver av de 4 (tror jeg) store innendørs garasjene fikke et visst antall plasser som bare de som var med og betalte fikk adgang til. De som ikke var interessert ville ikke få muligheten til å lade (ingen nytte foreligger). Kostnaden til å investere til et slikt anlegg ville da blitt langt mindre totalt sett - det sier seg selv at å oppgradere slik at man får mulighet til å lade på 20, 30 eller 40 plasser vil være mindre kostbart enn når man oppgraderer 400 plasser. Per plass så går nok prisen opp men husk at alternativ kost her er 53000 kroner per plass, og da er ikke ladestasjonen inkludert.

Si meg - de av dere som har etablert egen ladestasjon hjemme, med tilhørende oppgradert sikringsskap, var prisen for dette over 70000 kr? Det tror jeg ikke.

Begge disse alternativene hadde vært helt ok for meg.

[Griffel]

Men utgangspunktet i loven er at alle sameiere som har tilgang, i dette tilfellet alle, skal betale iht fordelingsnøkkelen, uansett om de etablerer ladestasjon eller ei. 
...
Du skal huske at loven har et sterkt mindretallsvern for nettopp å forhindre slike saker. For eksempel så kreves det et gyldig tilslutningsvedtak for å endre fordelingsnøkkelen i et sameie. Dvs at hvis 399 stemmer for og en stemmer i mot så er ikke vedtaket gyldig.

Kanskje mindretallsvernet her beskytter den ene uten bil mot å måtte betale for andres elbillading?

Jeg er nær 100% sikker på at om styret hadde lagt fram et forslag om å oppgradere det elektrise anlegget for 1.200.000,- for å få til elbillading og at utgifetne skulle fordeles etter fordelingsnøkkel ville de ikke fått nødvendig 2/3 flertall.

De med høyere fordelingsnøkkel (større leiligheter, bedre beliggenhet) ville ikke synes det var rimlig og retferdig at de skulle betale mer for muligheten for ladestasjon på sin parkeringsplass enn de med små leiligheter, og kanskje er det slik at noen ikke har parkeringsplass og andre har 2 plasser i garasjen.

I enkelte sameier har ikke alle en parkeringsplass, enkelte har ikke faste plasser.

I sameier, som her, hvor alle har parkeringsplass, vil det nok føles mer rettferdig, og være vesentlig lettere å få aksept for en fast pris per parkeringsplass, og begrunne dette med en verdistigning på leiligheten og parkeringsplassen. Dette er nytt tiltak og er mer knyttet til verdi av parkeringsplass enn fordeling av vedlikeholdsutgifter så nøkkel er rimlig irrelevant.

En pris (i dette tilfelle 3000,-) pr. parkerinsgplass må vel nå kunne sies å være vanlig praksis, og ville gå gjennom i oppgående sameier. (Jeg kjenner til fler hvor større bidrag til felles infrastrukturen har blitt akseptert av sameiere)

Det var synd og feil av styret og ikke prøve dette for sameiermøtet.
Er dette et sameie hvor nesten alle har bil er det stor sansynlighet for at dette ville bli akseptert og gå igjennom med et bidrag per leiligehet 3000,- f.eks. betalt gjennom et påslag i husleie 100 kr/mnd i 2 år. Eller at en kunne få aksept for å bruke av vedlikeholdsfond slik styret har gjordt.

Dersom et slik forslag ikke fikk nødv flertall, hva da?
1. Nekte elbillading begrunnet med manglende kapasitet i det elektriske anlegget?
Saklig og derfor helt greit i henhold til ny lov.

2. Dette styrets løsning?
Det jeg synes er mest ugreit med den løsningen er nedbetalingen og at det ikke er et fast beløp for eksempelt 6000,- (indeksregulert) tilknyttning, som går til nedbetaling av anlegget, og at det da er betalt når 50% har elbil (om 8-9år), og at videre innbetalinger går til drift og forbedring av anlegget.